Vom Traumprojekt zur Realität: Erfahren Sie, wie ein Architekturbüro wie die Baustube Ihnen hilft, Ihr bewilligungsfähiges Bauvorhaben zu planen und umzusetzen.

Die Grundlagen

Um ein bewilligungsfähiges Bauprojekt in Angriff nehmen zu können, sind verschiedene Grundlagen erforderlich. Zunächst ist eine detaillierte Bestandsaufnahme des geplanten Baugrundstücks notwendig, um den aktuellen Zustand und eventuelle Einschränkungen zu erfassen. Des Weiteren müssen alle relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften berücksichtigt werden, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Eine sorgfältige Planung und Ausarbeitung des Bauprojekts sowie die Einholung von erforderlichen Genehmigungen komplettieren die Grundlagen, um erfolgreich mit dem Bauvorhaben beginnen zu können.

Vermessung und Bestandsaufnahmen

Um alle Informationen auf einer Plangrundlage sammeln zu können und über alle Phasen des Baues beisammenhaben, starten wir, sobald klar ist, dass ein Projekt möglich ist, mit dem Vermesser. Dieser führt die Grundstücksvermessung mit Höhen und amtlichen Grundlagen durch. Dabei werden genaue Messungen des Geländes vorgenommen, um die genauen Höhen und Tiefen des Grundstücks zu bestimmen. Dazu gehören auch: Dachhöhen, Firsthöhen, relevante Bäume oder andere Strukturen auf dem Grundstück, Schachtdeckel und deren Sohlenmass. Die Vermessung ermöglicht es, alle relevanten Informationen für den Bauprozess zu erhalten und eine solide Grundlage für die weitere Planung und Umsetzung des Projekts zu schaffen.

Kanal-TV und Ortung aller Leitungen

Um den Zustand der Grundstücksentwässerungsleitungen zu beurteilen und mögliche Sanierungsmassnahmen einzuleiten, fordert die Gemeinde bei älteren Leitungen üblicherweise eine Kanal-TV-Untersuchung.

Die Kanalisation muss dicht sein und darf keine Flüssigkeiten verlieren, um eine Verunreinigung des Grundwassers zu vermeiden. Im Rahmen derselben Untersuchung können auch das Gefälle und die Höhen der Leitungen ermittelt werden.

Dabei können auch Gefälle und Höhen erfasst werden, die vom Vermesser möglicherweise nicht vollständig erfasst wurden. Zudem besteht die Möglichkeit, dass bisher unvermerkte alte Leitungen entdeckt werden.

Bauwerksuntersuchung bei Umbauten

Bei Umbauten ist es von grosser Bedeutung, eine gründliche Bauwerksuntersuchung durchzuführen, insbesondere bei älteren Gebäuden und solchen, die im Laufe der Jahre mehrere Sanierungen erfahren haben. Probleme wie Feuchtigkeit in den Wänden, unangenehme Gerüche in den Räumen oder Baustoffkombinationen, die sich nicht gut vertragen, können sich negativ auf die Umbaumassnahmen auswirken. Daher ist es ratsam, diese Aspekte im Voraus zu prüfen und zu beheben.

Altlasten wie Asbest oder Gase wie Radon

Altlastenuntersuchungen sind heutzutage ein unverzichtbarer Bestandteil von Renovierungsprojekten älterer Gebäude. Dabei werden verschiedene schädliche Substanzen wie PAK, Blei, Asbest und andere Schadstoffe identifiziert, die bei der Baukonstruktion eingesetzt wurden. Anhand ihrer Gefährlichkeit werden sie entsprechend eingestuft und bewertet.

Nach der Identifizierung von Altlasten müssen Sanierungskonzepte entwickelt werden, die die Sicherheitsmassnahmen für die Umwelt und die beteiligten Handwerker beschreiben. Dabei kann auch die Messung und Berücksichtigung von Radon eine Rolle spielen.

Naturgefahren: Steinschlag, Hochwasser

Ein Grundstück kann von verschiedenen Naturgefahren betroffen sein. In bergigen Regionen besteht die Gefahr von Steinschlag. Zudem kann es in Gebieten mit Flüssen und Seen zu Hochwasser kommen. Selbst ein oberflächliches Wasser, das von einer Quartierstraße entsteht, kann das Haus gefährden. Jedes Grundstück ist einzigartig, daher ist es wichtig, die spezifischen Gefahren zu berücksichtigen und entsprechende Schutzmassnahmen zu ergreifen.

Grundwasser

Bei Aushubarbeiten für den Bau von Bauwerken im Boden müssen erhöhte Auflagen erfüllt werden, um sicherzustellen, dass das Grundwasser am Standort nicht durch die Baumassnahmen verunreinigt wird. Dies ist wichtig, da Grundwasser eine wichtige Ressource für die Trinkwasserversorgung und den Erhalt von Ökosystemen ist. Durch entsprechende Vorkehrungen und Überwachung kann eine nachhaltige Nutzung des Grundwassers gewährleistet werden.

Grundbuchauszug

• Dienstbarkeiten
• Vermerke
• Durchgangsrechte
• Näherbaurecht/e
• Leitungen: Kanalisation, Brunnenleitungen
• Handwerkerpfandrecht

In selteneren Fällen Archäologie

In selteneren Fällen, wenn sich ein Standort in einer Zone befindet, in der archäologische Funde gemacht wurden, wird die archäologische Stelle des Kantons darüber informiert und Auflagen werden festgelegt. Es ist ratsam, dies im Voraus zu überprüfen.

Sichtzonen

Sichtzonen sind von grosser Bedeutung, um die Sicherheit sowohl für den Einzelnen als auch für andere Nutzer einer Quartierstraße zu gewährleisten. Sie ermöglichen einen guten Überblick über das Strassengeschehen. Falls es nicht möglich ist, die erforderlichen Sichtzonen einzuhalten, müssen Hilfsmittel wie Spiegel oder andere Massnahmen geplant werden.

Geologie des Grundstücks

Um die Tragfähigkeit des Untergrunds für Ihr Bauprojekt zu überprüfen, ist es entscheidend, eine Geologie des Grundstücks zu erstellen. Dies wird durch Bohrungen an den lastentragenden Stellen ermöglicht, die ein detailliertes Bodenprofil liefern. Das Bodenprofil gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens sowie seine Tragfähigkeit und bildet somit die Grundlage für eine fundierte Bauplanung.

Kompetenzen und Verantwortung

Vor Aufnahme der Entwurfsarbeiten wird zusammen mit Ihnen ein Organigramm erstellt, das alle Beteiligten am Planungs- und Bauprozess aufzeigt. Dieses Organigramm ist auch Teil des Vertrags und stellt sicher, dass Kompetenz und Verantwortung klar definiert sind.

Machbarkeitsstudie / Vorprojekt

Aus all diesen Informationen kann mit den Gesetzten von Gemeinde, Kanton und weiteren Vorgaben eine Machbarkeitsstudie erstellt werden, welche Auskunft darüber gibt, was auf dem Grundstück mit den Vorgaben der Bauherrschaft möglich ist. Die Machbarkeitsstudie ermöglicht eine Bewertung der Realisierbarkeit eines geplanten Projekts unter Berücksichtigung rechtlicher, finanzieller und technischer Aspekte. Sie dient als Entscheidungsgrundlage für die weitere Planung und Umsetzung des Vorhabens.

Bauprojekt Erarbeitung für die Baueingabe

Um ein bewilligungsfähiges Bauprojekt in Angriff nehmen zu können, haben wir bereits einige Punkte davor aufgezählt. Mit diesen Grundlagen und einer Machbarkeitsstudie geht es dann weiter zum Bauprojekt. Zunächst ist eine detaillierte Bestandsaufnahme des geplanten Baugrundstücks notwendig, um den aktuellen Zustand und eventuelle Einschränkungen zu erfassen. Des Weiteren müssen alle relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften berücksichtigt werden, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Eine sorgfältige Planung und Ausarbeitung des Bauprojekts sowie die Einholung von erforderlichen Genehmigungen komplettieren die Grundlagen, um erfolgreich mit dem Bauvorhaben beginnen zu können.

Entkernung bei tiefgreifenden Umbauten

Bei tiefgreifenden Umbauten ist es erforderlich, das Gebäude vor Beginn der Bauprojektplanung zu entkernen, um die Rohbausubstanz freizulegen. Dies ermöglicht eine Überprüfung der Holzbalkenlagen, den Zustand des Mauerwerks und gegebenenfalls notwendige Ersatzmassnahmen. Durch eine gründliche Entkernung können neue Baumassnahmen wie Innendämmungen und Bodenaufbauten effizient und sicher umgesetzt werden. Zudem ermöglicht die Entkernung die Herstellung einer effektiven Luftdichtebene, was zu einer verbesserten Energieeffizienz des Gebäudes beiträgt.

Von der Machbarkeit zum Bauprojekt

Jetzt, da alle Grundlagen vorhanden sind und ein Projekt für die Bauherrschaft als machbar vorliegt, beginnen wir mit dem Bauprojekt. In diesem Stadium werden detailliertere Informationen einbezogen, wie der Energiebedarf des Gebäudes, die Entwässerung des Grundstücks, Anforderungen an einzelne Gebäudeteile und vieles mehr.

Energienachweis

Der Energienachweis kann auf zwei verschiedenen Arten erstellt werden: Als Systemnachweis, wo das Gebäude als ganzes betrachtet wird oder als Einzelbauteilnachweis in dem einzelnen Bauteile gegen Aussen bewertet werden. Dazu gehört noch der Heizsystemnachweis, der Informationen und Werte über das Heizsystem liefert. Dabei wird die genutzte Wärmequelle, wie Holz, Wärmepumpe oder Strom, sowie viele weitere beurteilt. Der Energienachweis ermöglicht eine Bewertung der energetischen Effizienz eines Gebäudes und dient als Grundlage für energieeffizientes Planen und Bauen.

Werkleitungen und Kanalisationsplanung

Fast jedes Grundstück benötigt Frischwasser, Strom und Internet. Dafür benötigt es eine Planung und Koordination mit den Handwerkern und dem Elektrowerk. Aber was aufs Grundstück kommt, muss auch wieder weg. So ist auch die Planung einer Kanalisation, der Entwässerung vom Grundstück (Dachwasser, Regenwasser auf Wegen und Vorplätzen, Regenwassertank) auch ein wichtiger Bestandteil des Bauprojekts. Alles muss geplant werden und den normativen Vorgaben entsprechen.

Ab zwei Wohnungen

Sobald es um mehr als eine Wohnung in einem Gebäude geht (die Ausnahme bildet die Einliegerwohnung im EFH), müssen Brandschutzvorschriften berücksichtigt werden. Dazu gehören verschiedene Massnahmen wie Fluchtwege, Brandmauern, brandschutzsichere Decken, Wäscheabwürfe, Steigzonen, Türen in Fluchtwegen sowie die Einbindung technischer Räume in die Planung. Diese Vorkehrungen sind erforderlich, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten und im Falle eines Brandes eine effektive Evakuierung zu ermöglichen.

Luftdichtheit im Gebäude

Jedes Bauwerk ist luftdicht zu erstellen, um den Energieverlust zu verringern und auch Gerüche und Luftschallübertragungen zu verhindern. Eine gute Luftdichtheit im Gebäude ist essenziell, um den Energieverbrauch zu optimieren und ein angenehmes Raumklima zu gewährleisten. Durch eine effektive Abdichtung werden ungewollte Lufteintritte vermieden und somit der Wärmeverlust minimiert. Gleichzeitig werden auch störende Geräusche von aussen reduziert, was zu einer besseren Wohn- und Arbeitsqualität führt. Sobald mehrere Wohneinheiten in einem Bauwerk sind, müssen diese luftdicht voneinander getrennt werden, um Übertragungen von Luftschall und Gerüchen zu verhindern.

Nutzungsvereinbarungen

Mit einer Nutzungsvereinbarung werden heute nicht nur Tragwerkskonstruktionen, sondern auch Kellerräume und ihre Anforderungen festgelegt. Diese Vereinbarung definiert, welche Leistungen das Bauwerk erbringen muss und wie der Nutzer das Bauwerk nutzen kann, unter Berücksichtigung von Einschränkungen wie Gewicht oder Feuchte. Einige Beispiele, wofür Nutzungsvereinbarungen getroffen werden:

• Unterterrain Bauten: Dichtigkeitsklasse bestimmen für Kellerräume
• Liegenschaftsentwässerung: Kanalisation, Versickerung usw.
• Tragwerke (Grenzen und Nutzen)
• Flachdach (Unterhalt und Nutzung)
• Fassade
• Lüftungen

Der Ingenieur hat auch noch etwas mitzureden

Zu jedem Bauprojekt gehört auch Erdbebenschutz, eine Tragwerksplanung, die darüber Auskunft gibt, welche Schnee-, Wind- und Eigenlasten im Bauwerk funktionieren.

Unterlagen für das Bauprojekt

• Grundrisse (von jedem Geschoss mit Koten, Flächen und Beschriftungen)
• Schnitte (alle relevanten Bereiche wie: Treppenhaus, Dachform, Garagen usw.)
• Ansichten (von jeder Hausfassade mit Höhen und Beschriftungen)
• Werkleitungsplan (Strom, Wasser, Telekom, Versickerung, Liegenschaftsentwässerung)
• Situationsplan mit Grenzabständen, Gebäudeabständen und groben Massen vom Bauwerk.

Für den Verkauf von einzelnen Wohnungen im Bauprojekt

Aus den Bauprojektplänen können die Stockwerkeigentumspläne abgeleitet werden. Dafür müssen diese Bauprojektpläne bereits über eine klare und umsetzbare Statik verfügen und alle Steigzonen für Technik müssen definiert sein.

Stockwerkseigentumsbegründung

• Pläne mit farblich gekennzeichneten Flächen, Längenmassen und Flächenmassen
• Wertquote (Bauherrschaft)
• Reglement (Notar)

Vor Beginn der Arbeiten auf dem Bau

Ausführungsplanung

• Nasszellenpläne (Bad, WC, Dusche) hier gehört auch ein Abdichtungskonzept mit dazu, damit der Handwerker weiss, wo überall Abdichtungen nötig sind.
• Grundrisspläne im Massstab 1:50 in dem die Konstruktionsaufbauten für: Wand, Böden, Dach beschriftet sind und Vermassungen für diese.
• Werkleitungspläne mit Koten, Vermassungen und Material, Beschreibungen für Kanalisation, Strom, Frischwasser, Versickerung, Regenwassertank, Internet und wenn nötig weiteren.
• Schnitte im Massstab 1:50 in denen Bodenkonstruktionen, Wandkonstruktionen, Steigzonen, Dachhaut und Aufbauen und vieles weitere geplant sind.
• Detailpläne von wichtigen Übergängen in der Konstruktion. Beispielweise: Dachrandabschlüsse, Sockelfundamente (Übergang Terrain zu Luft), Auskragungen für Erker, Balkone, Terrassen usw.
• Luftdichtheits- sowie Winddichtheitschema
• 3D Ansichten und Skizzen fürs Verständnis.
• Projektpflichtenheft mit allen wichtigen Entscheidungen
• Vertragswesen und Baubuchhaltung
• Ausschreibung der Arbeiten für Angebote der Handwerker

Versicherungen

• Bauherrenhaftpflicht
• Bauwesenversicherung

Links zum Thema

• Statista – Bruttowertschöpfung in der Branche Architektur- und Ingenieurbüros in der Schweiz